OSTATNIE WPISY NA BLOGU / VLOGU
MENU
Nazywam się Kamil Trzeciak i od 14 lat pomagam moim klientom realizować plany zakupu nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Początkowe lata zdobywałem doświadczenie w takich instytucja finansowych jak: Nordea Bank, Deutsche Bank czy Expander. Na pewnym etapie pracy dla wielkich graczy rynku finansowego doszedłem do wniosku, że w moim osobistym i w korporacyjnym systemie wartości – delikatnie rzecz ujmując – istnieje wiele rozbieżności...
O MNIE
NAJPOPULARNIEJSZE WPISY
Co przyniosą najbliższe lata na rynku kredytów hipotecznych?
Dlaczego lokaty bankowe płacą tak ŚMIESZNE odsetki?
Jak przejść na STAŁE OPROCENTOWANIE i nie wpaść w pułapkę?
NAJPOPULARNIEJSZE VLOGI
99%
POZYTYWNYCH OPINNI
Jeżeli chcesz być na bieżąco, jeszcze wcześniej niż newsletter.
Jeżeli chcesz porozmawiać, żyć razem
z Kanałem Finansowym.
Dla tych którzy wolą treści w formie video.
OBSERWUJ MÓJ KANAŁ
W SOCIAL MEDIA
Jak przejść na STAŁE OPROCENTOWANIE i nie wpaść w pułapkę?
Witajcie blogu Kanału finansowego. Nazywam się Kamil Trzeciak i dziś pokażę Wam na co musicie uważać jeśli w swoim kredycie hipotecznym zechcecie przejść na okresowo stałe oprocentowanie. Pułapek jest 5, a każda z nich może wydrenować Wasze kieszenie z dziesiątek tysięcy złotych! Jak nie dać się bankowi wyprowadzić w pole? Tego dowiecie się z dzisiejszego wpisu.
Sytuacja w gospodarce, wciąż rosnąca inflacja i stopy procentowe oraz wojna tuż za naszą wschodnią granicą sprawiają, że coraz większa ilość posiadaczy kredyty hipotecznego w poczuciu zagrożenia rozważa przejście na okresowo stałą stopę procentową. W mojej subiektywnej ocenie dobry moment na taki krok już minął i dziś taki ruch z dużym prawdopodobieństwem będzie nieopłacalny dla klienta w perspektywie 5 najbliższych lat. Wszystko dlatego, że stawki oprocentowania proponowane klientom przez Banki wzrosły z okolic 4% w skali roku do około 7-8% i to tylko od początku bieżącego roku!
Gdyby w najbliższych dwóch-trzech latach RPP powróciła do luzowania polityki monetarnej, to klienci ze stałym oprocentowaniem na dzisiejszych poziomach zapłaciliby o wiele więcej odsetek od kredytu. Scenariusz powrotu do luzowania polityki pieniężnej, czyli cięcia stóp procentowych jest bardzo prawdopodobny w perspektywie dwóch najbliższych lat. Jeden kolejnych odcinków będzie poświęcony omówieniu właśnie tego scenariusza. Jeśli jeszcze nie subskrybujesz mojego kanału, to koniecznie zrób to teraz, aby nie przegapić tego odcinka!
Doskonale rozumiem również, że jest grupa klientów dla której gwarancja niezmienności raty jest potrzebą na tyle silną, że są gotowi ponieść ryzyko większych kosztów odsetkowych w przyszłości. Ostatecznie tak czy owak będzie drogo, ale po zmianie przynajmniej będzie stabilnie.
Przeanalizujmy cały proces zmiany oprocentowania na konkretnym przykładzie. Na potrzeby analizy posłużmy się przykładem klienta Pana Adama, który w 2018 roku kupił mieszkanie za 600.000 zł posiłkując się kredytem hipotecznym. W tamtym czasie dysponował wkładem własnym 10%, więc kredyt zaciągnął na kwotę 540.000 zł na 30 lat. Spłata kredytu przebiegała płynnie aż do teraz. Bank podniósł oprocentowanie kredytu, więc Pan Adam chcąc uchronić się przed skutkami dalszych podwyżek postanowił zmienić oprocentowanie swojego kredytu na okresowo stałe. Oto jak powinien postępować krok po kroku, aby nie wpaść w kosztowną pułapkę kredytową:
-
W pierwszej kolejności powinien sprawdzić, czy stawka stałej stopy procentowej w jego banku jest atrakcyjna na tle konkurencyjnych banków. W tym porównaniu mogę służyć swoją pomocą. Może okazać się, że inny bank oferuje znacznie niższą stawkę i bardziej opłaca się przenieść kredyt niż zmieniać typ oprocentowania w starym banku. Pamiętajmy – zawsze porównujmy otrzymaną ofertę z konkurencyjnymi bankami!
-
Jeżeli okaże się, że propozycja obecnego banku jest najlepsza, to należy poprosić o wydanie pisemnej oferty przejścia na stałe oprocentowanie z określonym terminem na jej zaakceptowanie przez Klientka. Zwykle oferta taka ma formę formularza informacyjnego, który jest ważny 14 dni i w tym okresie należy złożyć wniosek o aneks do umowy. Jeżeli nie poprosimy o taki dokument w formie pisemnej, to może okazać się, że przy złożeniu wniosku nawet dzień później proponowane oprocentowanie stałe wyraźnie wzrosło!
-
Część banków przed zmianą oprocentowania na okresowo stałe prosi klientów o dostarczenie aktualnych dokumentów finansowych w celu weryfikacji zdolności kredytowej. Jeśli bank oceni, że Pan Adam za mało zarabia, to niestety odmówi podpisania aneksu wprowadzającego stałe oprocentowanie. Dochodzi tu do pewnego paradoksu – bank sprawdza zdolność kredytową klienta, gdy ten występuje z inicjatywą zmiany oprocentowania. Jednak gdy stopy procentowe rosną, to bank nie interesuje się zdolnością kredytową klienta, tylko najzwyczajniej wysyła mu zawiadomienie o wzroście raty kredytowej. Ponadto trzeba podkreślić, że mityczna „zdolność kredytowa” jest parametrem arbitralnie narzuconym przez bank, to znaczy że to on jednostronnie określa sposób obliczania zdolności kredytowej. Tu bardzo ważne, aby z całą stanowczością zażądać od banku wydania pisemnej informacji, że wniosek klienta o stałe oprocentowanie został odrzucony z uwagi na niewystarczającą zdolność kredytową. Do czego może się przydać takie pismo? Wyobraźmy sobie, że bank odrzucił wniosek Pana Adama. Podwyżki stóp procentowych nabrały tempa i spowodowały znaczny wzrost raty kredytu. W pewnym momencie Pan Adam nie był już w stanie spłacać kredytu, co wpędziło go w tarapaty finansowe. Gdyby Pan Adam zechciał dochodzić na drodze sądowej pokrycia poniesionych strat, to taki dokument będzie niezwykle cennym dowodem winy banku. Łatwo będzie wtedy udowodnić, że klient chciał zapobiec problemom, ale bank odmówił zasłaniając się wyssaną z palca „zdolnością kredytową”.
-
Co jeszcze powinien sprawdzić Pan Adam? Jak zmieniłaby się oferowana stopa procentowa, gdyby bank uwzględnił aktualny stan zadłużenia i aktualną wartość mieszkania będącego zabezpieczeniem kredytu? Od 2018 roku, gdy kredyt był zaciągany zmniejszył się dług do spłaty, bo raty były systematycznie spłacane i wzrosła wartość mieszkania, bo mieliśmy do czynienia z dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości. Gdy bank uwzględnił te nowe parametry, to okaże się, że wkład własny Pana Adama nie wynosi już 10% tylko na przykład 40%. Bank uznaje, że wkład własny to różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a aktualnym saldem kredytu. To z kolei może niezwykle korzystnie wpłynąć na ofertę
oprocentowania. Dzięki aktualizacji wyceny nieruchomości na przykład w banku Millennium oprocentowanie spadnie o 0,8%, co przełoży się ratę mniejszą o około 248 zł. Analogicznie w Santander Bank Polska różnica wyniesie nawet 0,9%, czyli ratę mniejszą o około 278 zł. Oszczędności w każdym roku idą w grube tysiące złotych! Na podobnej zasadzie w innych bankach oprocentowanie jest uzależnione od salda zadłużenia w relacji do wartości nieruchomości. Jeśli Pan Adam zapomni o sprawdzeniu tego w swoim banku, to wpadnie w niezwykle kosztowną pułapkę. -
Na koniec należy sprawdzić co aneks postanawia w sprawie przejścia na zmienne oprocentowanie, gdy skończy 5-letni okres stałej stopy procentowej? Jaka wtedy będzie obowiązywać marża i stopa referencyjna? Może zdarzyć się sytuacja, że Pan Adam miał niską marżę kredytową np. 1,4%, ale na skutek wprowadzonego aneksu do umowy marża została zmieniona na aktualnie obowiązującą np. 1,9%. To oznacza, że po 5 latach spłaty kredytu rata kredytowa wzrośnie o około 153 zł w porównaniu z sytuacją, gdyby aneksu nigdy nie podpisano. Taka sytuacja jest bardzo nieuczciwym zagraniem ze strony banku i nie wolno się na to zgodzić.
oprocentowania. Dzięki aktualizacji wyceny nieruchomości na przykład w banku Millennium oprocentowanie spadnie o 0,8%, co przełoży się ratę mniejszą o około 248 zł. Analogicznie w Santander Bank Polska różnica wyniesie nawet 0,9%, czyli ratę mniejszą o około 278 zł. Oszczędności w każdym roku idą w grube tysiące złotych! Na podobnej zasadzie w innych bankach oprocentowanie jest uzależnione od salda zadłużenia w relacji do wartości nieruchomości. Jeśli Pan Adam zapomni o sprawdzeniu tego w swoim banku, to wpadnie w niezwykle kosztowną pułapkę.
Przedstawiłem Wam kompletny poradnik jak krok po kroku dokonać zmiany oprocentowania w swoim banku. Jak widzicie należy zachować wzmożoną czujność, aby pozorna oszczędność nie przysporzyła dodatkowych kosztów. Dziś naprawdę olbrzymia ilość osób spłacających kredyty hipoteczne rozważa przejście na stałą stopę procentową – dlatego udostępnij ten materiał swoim bliskim, aby uchronić ich przed złapaniem się w pułapkę bankową.
BLOG
ZOBACZ TAKŻE
+48 728 350 964 Kamil Trzeciak
Designed by Mainet.pl
Copyright © 2022 - Kanał Finansowy